В начале 2025 года получить ипотеку стало сложнее: по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), более половины заявок на жилищные кредиты банки отклоняют. Если в декабре 2024 года одобряли больше 50% обращений, то в феврале 2025-го отказы достигли 56,2%. О тенденции на ипотечном рынке рассказали РБК.
С начала года объемы выданных ипотечных кредитов резко упали. В январе банки предоставили займы на сумму 127 млрд рублей, а в феврале — на 227 млрд рублей. Это минимальные показатели с весны 2022 года. При этом большая часть новых кредитов — более 87% — пришлась на льготные государственные программы, которые позволяют взять ипотеку на более выгодных условиях. Однако ставки по обычной, рыночной ипотеке остаются крайне высокими: почти 29% годовых как на новостройки, так и на готовое жилье.
Эксперты называют несколько причин роста числа отказов. Во-первых, банки стали строже оценивать платежеспособность клиентов. Для получения ипотеки на рыночных условиях теперь нужен большой первоначальный взнос — минимум 50% от стоимости жилья. Однако далеко не все могут позволить себе такие условия.
Во-вторых, даже льготная ипотека становится менее доступной. У людей растет долговая нагрузка, а доходы не успевают за инфляцией. Это значит, что заемщиков с хорошей кредитной историей и стабильным доходом становится меньше.
Также с начала 2025 года вступили в силу новые правила Центробанка, которые ограничивают условия выдачи ипотеки. Например, теперь нельзя брать кредит на срок больше 30 лет или использовать схемы с искусственно заниженными ставками от застройщиков. Эти меры направлены на снижение рисков для заемщиков, но одновременно усложняют процесс получения кредита.
Банки также начали готовиться к возможным новым ограничениям со стороны регулятора. Некоторые из них уже сейчас ужесточают внутренние правила оценки клиентов, чтобы заранее соответствовать будущим требованиям.
В итоге ситуация на рынке ипотеки остается сложной: высокая стоимость кредитов и строгие требования банков делают покупку жилья в кредит доступной только для узкого круга людей.
С 1 июля 2025 года Центральный банк России вводит количественные ограничения по выдаче ипотечных кредитов заемщикам с высоким уровнем долговой нагрузки (ПДН выше 80%). Эти меры направлены на снижение рисков, связанных с ростом закредитованности населения. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина подчеркнула, что такие ограничения позволят стабилизировать ситуацию на ипотечном рынке и уменьшить вероятность появления высокорисковых заемщиков в портфелях банков.
Банки уже начали адаптироваться к новым требованиям, пересматривая свои риск-политики и ужесточая подходы к оценке заемщиков. Это привело к увеличению доли отказов в выдаче ипотеки, которая в январе—феврале 2025 года составила около 56%. Однако, как отмечают эксперты, такие показатели нельзя считать аномальными, так как они соответствуют средним значениям 2024 года.
Основной акцент банков сейчас сосредоточен на качестве ипотечных портфелей. В условиях ужесточения регуляторных требований финансовые организации стараются минимизировать риски, связанные с потенциально проблемными заемщиками. Это означает, что даже при снижении ставок по ипотеке уровень одобрений может оставаться низким.
В марте 2025 года некоторые крупные банки начали снижать ставки по рыночной ипотеке. Однако эксперты считают, что эти изменения пока не окажут значительного влияния на ситуацию. Основные причины:
1. Незначительное снижение ставок: В среднем снижение составило до 2 процентных пунктов, что недостаточно для существенного роста спроса.
2. Локальный характер изменений: Снижение ставок наблюдается только у отдельных крупных игроков, тогда как региональные банки в некоторых случаях даже повышают ставки.
3. Высокие цены на недвижимость: В большинстве регионов России пока не зафиксировано устойчивого снижения цен на жилье, что ограничивает доступность ипотеки для населения.
Введение лимитов по ипотечным кредитам с высоким ПДН может привести к дальнейшему сокращению числа заемщиков, способных получить ипотеку. Это особенно актуально для тех, чьи доходы недостаточны для обслуживания кредита при текущих ставках и ценах на недвижимость.